Határőr út 45.Budapest XII · Kissvábhegy
Vár-panoráma a tetőteraszról

Klasszikus nagypolgári villa a Kissvábhegyen, Vár-panorámával, 1368 m²-es ősfás saroktelken — közvetlenül tulajdonostól.

Irányár
899 M Ft
Alapterület
510 m²
Telek
1368 m²
Garázs
3 beálló

Kissvábhegy egyik legelőkelőbb saroktelkén, három utca találkozásánál áll ez az 1926-ban épült, klasszikus nagypolgári villa. Az évszázados fák szinte teljesen eltakarják az épületet az utcáról: valódi, zöld magánszféra a város szívében, mégis csendben.

A városrészt és a villát a zenga.hu ingatlanmagazin 2026 májusában önálló cikkben mutatta be: „A budai oldal egyik legzártabb villanegyede ma is külön világ".

A villa jogilag három önálló albetétből áll, azonban fizikailag két külön, saját bejáratú lakóegységre tagolódik. A ház egyben, ill. a lakóegységek külön is megvásárolhatóak.

A panoráma

A felső szintről és a tetőteraszról akadálytalan kilátás nyílik a budai Várnegyed teljes szélességére. A tulajdonos többek között az alábbi történelmi nevezetességek teljes látványában gyönyörködhet:

  • Mátyás-templom
  • Halászbástya
  • Mária Magdolna-torony
  • Magyar Nemzeti Levéltár
  • Hadtörténeti Intézet és Múzeum

Mögötte a pesti látkép és a távoli dombvonulat. Naplementében a Várnegyed teljes homlokzatsora bevilágít, különösen káprázatos a Magyar Nemzeti Levéltár jellegzetes aranyló Zsolnay-cseréptetője, ami ekkor szinte izzik. Ez a kilátás a telek örök adottsága, már nem eltakarható, nem beépíthető.

A helyszín

1368 m² területű, ősfás saroktelek a Goldmark Károly utca, Csaba utca és Határőr út által határolva: két oldalról széles utca, egy oldalról gyalogos lépcső. A környék a Hegyvidék egyik legpatinásabb része: régi villák, nagykövetségek, sok zöld és megnyugtató csend. A házzal szemben egy, Hajós Alfréd által tervezett villa áll a Határőr út túloldalán.

Elérhetőség autóval: Fény utcai piac 5–6 perc · Budagyöngye bevásárlóközpont 5-6 perc · Belváros 15-20 perc.

A szerkezet — a villa legfontosabb előnye

A villán 1995–96-ban teljes körű generálfelújítás történt, ekkor az alábbi munkákat végezték el:

  • a két, régi – részben fa, részben tégla – födémet 40 cm vastag vasbeton födémre cserélték a szintek között,
  • körbe- és aláinjektált, megerősített alapozás és
  • új tetőszerkezet, ill. tetőszigetelés (a tetőhéjalás 2018-ban újra cserélve) készült el, ill.
  • teljes gépészeti és elektromos felújítás történt.

A tartószerkezetet főfalak helyett vasbeton pillérek és oszlopok adják. Ez azt jelenti, hogy a belső terek szabadon átrendezhetőek — teherhordás-kiváltás, statikai kockázat és engedélyezési procedúra nélkül.

Szintenkénti kialakítás

Felső, kétszintes lakás: összesen 277,25 m² + 33,33 m² terasz

  • Földszint (163,45 m²), belmagasság 3,3 m.
  • Emelet (113,80 m²), belmagasság a galériatérben 4,8 m.
  • Teraszok: tetőterasz 22,18 m² + fedett terasz 10,15 m².

A két szintet egyedi tervezésű, műszakilag és esztétikailag egyaránt kiemelkedő belső lépcső köti össze. A 4,8 méteres belmagasság és az oszlopos tartószerkezet együtt olyan térélményt ad, amilyet csak kiemelkedő stílusú villaépítészetben lehet találni.

Alsó, önálló lakás: 121,81 m², belmagasság 2,65 m (télikertnél 3,2 m)

  • Lakórész (68,21 m²), télikert 24,53 m², veranda 18,42 m².

Világos, természetes megvilágítású, tíz éve felújított lakás, saját bejárattal és 500–600 m² kizárólagos kerthasználattal. Jelenleg főzőiskolaként kialakítva. Ideális kétgenerációs megoldásként, önálló bérbeadásra vagy vendéglakásnak.

A nettó hasznos alapterület jogerős fennmaradási és használatbavételi engedélyen alapuló pontos szám, nem becslés! A helyiséglista és az alaprajzok a fotók között megtekinthetők.

Vásárlási lehetőségek

A jogi és fizikai tagolás miatt az alábbi vásárlási opciók lehetségesek:

  • A teljes ingatlan egyben (510 m², 1368 m² saroktelek, három garázsbeálló): 899.000.000 Ft
  • A felső, kétszintes lakás önállóan (277 m² + 33 m² terasz, saját bejárattal, télikerttel és kizárólagos kerthasználattal): 650.000.000 Ft. Ehhez a lakóegységhez tartozik a nagyobb, kétállásos garázs és a tároló (együtt kb. 50 m²): 50.000.000 Ft. A garázs és a tároló a lakással együtt kerül értékesítésre.
  • Az alsó lakás önállóan (122 m², saját bejárattal, télikerttel és kizárólagos kerthasználattal): ár külön érdeklődésre. Ehhez a lakóegységhez tartozik a kisebb, egyállásos garázs és a tároló (együtt kb. 25 m²): 25.000.000 Ft. A garázs és a tároló a lakással együtt kerül értékesítésre.

Bármilyen részenkénti vásárlás esetén a fűtési és vízrendszer szétválasztását elvégezzük, ennek költsége a vételárat külön nem terheli. A kerthasználat a lakásokhoz tartozó területekre vonatkozik, az 1368 m²-es ősfás saroktelken belül.

Parkolás

Összesen 76,65 m² zárt garázs a telken belül: egy két- és egy egyállásos földalatti garázs. A nagy telek további beállók kialakítását is lehetővé teszi, ill. a földalatti garázsok is bővíthetőek. A Hegyvidéken egy ingatlanhoz tartozó három (átalakítással még több is lehet) saját, zárt garázshely igen ritka.

Jogi háttér

  • Jogerős fennmaradási és használatbavételi engedély: 2025. augusztus 13. (BFKH határozat)
  • Tehermentes, jogilag rendezett háttér; egyetlen tulajdonos
  • Társasházi forma, három önálló albetéttel — a szintek külön is értékesíthetők, hasznosíthatók vagy megoszthatók
  • Sem műemléki, sem helyi védettség nem terheli — az átalakítás szabadon tervezhető
  • Az épület fizikailag két teljesen különálló, önálló bejáratú lakóegységre tagolódik

Gépészet és energetika

  • Energetikai besorolás: C (a régi rendszer szerinti EE) — tanúsítvány 2021. 07. 19.
  • Viessmann gázkazán, éves felülvizsgálaton igazolt állapotban (CO 0 ppm, hatásfok 92–94%)
  • Négy split klíma (fűtés-hűtés): kettő a felső, kettő az alsó lakásban
  • Minden gépészeti egység rendszeres éves karbantartáson esik át

Amit nem lehet már máshol megvenni

A villában megmaradtak az 1926-os eredeti berendezés darabjai — bútorok és csillárok, napi használatra alkalmas állapotban. Ezek a házzal együtt élték meg az elmúlt egy évszázadot: egy új építésű házhoz már nem lehet őket megvásárolni.

Hasznosítás

A három albetét, a két önálló lakóegység, a reprezentatív terek és a Kissvábhegy diplomáciai környezete együtt több irányt is nyitva hagy: nagycsaládos vagy kétgenerációs otthon, teljes vagy részleges bérbeadás, reprezentatív rezidencia, céges központ, nagykövetségi vagy konzulátusi funkció is kialakítható.

Nagykövetségi és diplomáciai célú hasznosítás

A villa adottságai kifejezetten alkalmassá teszik nagykövetségi, konzulátusi vagy diplomáciai célból, ill. akár nagyköveti rezidenciaként való hasznosításra.

A helyszín

Kissvábhegy Budapest diplomáciai életének egyik legpatinásabb és egyben legfelkapottabb területe. A XII. kerületnek ez a része építészeti és földrajzi adottságai miatt hagyományosan a diplomáciai képviseletek egyik kedvelt helyszíne. A villa közvetlen környezetében több nagykövetség működik jelenleg is — köztük a dán, az egyiptomi, a katari, a marokkói, a thai, a tunéziai és az ukrán képviselet, ill. a francia és a mexikói nagykövet rezidenciája.

Megközelíthetőség és parkolás

A Határőr út széles, kétirányú, egész évben jól járható út, ahol a reprezentatív gépjárművek közlekedése és parkolása nem ütközik semmilyen nehézségbe. Az alábbi helyszínek gyorsan elérhetőek:

  • Széll Kálmán tér: gépkocsival 6–7 perc
  • Belváros: gépkocsival 15–20 perc
  • Legközelebbi buszmegálló: kevesebb mint 100 méterre a Határőr úti kijárattól
  • Három zárt garázsbeálló a telken belül
  • A Határőr út felőli telekrész alkalmas további, a képviseletre érkezők számára kialakítandó parkolóhelyek létesítésére

Egyúttal a két irányból — a Határőr út és a Goldmark Károly utca felől történő — megközelítés lehetővé teszi akár a hivatali és a rezidenciális forgalom teljes elkülönítését.

A kert és a reprezentáció

Az ingatlan egy 1368 m²-es ősfás saroktelken fekszik. A koros fák, a kialakult cserjeszint és a park jellegű kert már jelenleg is diszkrét, védett környezetet teremt; a kerítés megerősítésével és további növények telepítésével a telek teljes egészében elzárható a kíváncsi szemek elől.

A kert több része tökéletesen alkalmas szabadtéri fogadások és kerti rendezvények lebonyolítására, a teljesen kinyitható ajtókkal rendelkező télikert pedig esős, átmeneti időben is kiváló helyszínt biztosít a rendezvényekhez.

Kész rendezvény- és fogadótér

Az alsó szinten kialakított, jelenleg főzőiskolaként, ill. rendezvényhelyszínként működő, közel 130 m² tér akár 60 fő befogadására is alkalmas, saját konyhával, előkészítő helyiséggel és külön bejárattal rendelkezik. A helyszín része a 25 m²-es télikert, ill. ezen felül még egy helyen közvetlen kertkapcsolattal rendelkezik.

Ez a tér két funkciót láthat el:

  • Fogadások, rendezvények helyszíne lehet abban az időszakban, amikor a szabadtéri programok már nem lehetségesek — miközben a belső térből úgy érezzük, mintha a kertben lennénk.
  • Hétköznapokon pedig a képviselet munkatársainak étkező- és közösségi tereként szolgálhat.

A felső szintek

A felső, kétszintes lakrész (összesen 277,25 m² + 33,33 m² terasz) reprezentatív fogadótérnek, tárgyalónak, nagyköveti dolgozószobának és titkárságnak egyaránt alkalmas. A 4,8 méteres galériatér és a klasszikus arányok protokolláris eseményekhez is méltó keretet adnak.

A tartószerkezetet főfalak helyett vasbeton pillérek adják, ezért a belső terek szabadon átrendezhetők — irodák, tárgyalók vagy nyitott munkaterek alakíthatók ki teherhordás-kiváltás és statikai kockázat nélkül.

A 22 m²-es emeleti terasz pedig minden évszakban zárt, védett szabadtéri teret biztosíthat.

Ami hiányzik — és ez előny

Az ingatlanon nincs medence. Diplomáciai hasznosításnál ez jellemzően előny: a képviselet komolyságával és protokolláris jellegével nehezen egyeztethető össze, a fenntartása pedig felesleges költség és biztonsági kockázat.

Klasszikus elegancia

Az 1926-ban épült villa megőrizte eredeti, nagypolgári karakterét. Az arányok, a nyílászárók, a belső lépcső, a burkolatok és a fennmaradt korabeli berendezés olyan atmoszférát biztosítanak, amelyet új építésű ingatlanban nem lehet létrehozni.

Letölthető és megosztható leírás

Állapot

A felső két szint esztétikailag felújítandó: a burkolatok, a felületek és a berendezés frissítést kívánnak. A szerkezet, a tető, a födémek és az alapozás azonban a mai kor elvárásainak megfelelő. Ha saját ízlésére alakítaná az ingatlant, nem kell szerkezeti, statikai kockázatot vállalni, ami a felújítást több hónappal és költségét jelentős összeggel emelné meg, hanem egy kifogástalan szerkezetet vásárol, amit utána szabadon alakíthat.

A classic grand bourgeois villa in Kissvábhegy, with a panoramic view of the Castle District, on a 1,368 m² corner lot with mature trees—directly from the owner.

Asking price
HUF 899 M
Floor area
510 m²
Lot
1,368 m²
Garage
3 spaces

This classic grand bourgeois villa, built in 1926, stands on one of the most prestigious corner lots in Kissvábhegy, at the intersection of three streets. The century-old trees almost completely shield the building from the street: a true, green private sanctuary in the heart of the city, yet peaceful.

The neighborhood and the villa were featured in a separate article by the real estate magazine zenga.hu in May 2026: "One of the most secluded villa districts on the Buda side remains a world of its own to this day."

The villa comprises three separate title deeds, while physically it is divided into two independent apartments, each with its own entrance. The house may be purchased as a whole, or the apartments individually.

The Panorama

From the upper level and the rooftop terrace, there is an unobstructed view across the entire width of the Buda Castle District. Among other things, the owner can enjoy a full view of the following historic landmarks:

  • Matthias Church
  • Fisherman's Bastion
  • Mary Magdalene Tower
  • Hungarian National Archives
  • Institute and Museum of Military History

Behind it lies the Pest skyline and the distant hills. At sunset, the entire row of facades in the Castle District is illuminated; particularly dazzling is the Hungarian National Archives' distinctive golden Zsolnay tile roof, which almost glows at this time of day. This view is an inherent feature of the site; it can no longer be obscured or built over.

The Location

A 1,368 m² corner lot with mature trees, bordered by Goldmark Károly Street, Csaba Street, and Határőr Road: wide streets on two sides and a pedestrian staircase on one side. The neighborhood is one of the most historic parts of Hegyvidék: old villas, embassies, plenty of greenery, and a soothing quiet. Across from the house, on the other side of Határőr út, stands a villa designed by Alfréd Hajós.

Access by car: Fény Street Market 5–6 minutes · Budagyöngye Shopping Center 5–6 minutes · Downtown 15–20 minutes.

The Structure—The Villa's Most Important Advantage

The villa underwent a complete renovation in 1995–96, during which the following work was carried out:

  • the two old floor slabs—partly wood, partly brick—were replaced with 40-cm-thick reinforced concrete slabs between the floors,
  • reinforced foundations with perimeter and under-foundation grouting, and
  • a new roof structure and roof insulation were installed (the roof covering was replaced again in 2018), and
  • a complete mechanical and electrical renovation was carried out.

The load-bearing structure consists of reinforced concrete piers and columns instead of load-bearing walls. This means that the interior spaces can be freely reconfigured—without structural reinforcement work, structural risk, or permit procedures.

Layout by Floor

Upper, two-story apartment: 277.25 m² total + 33.33 m² terrace

  • Ground floor (163.45 m²), ceiling height 3.3 m.
  • First floor (113.80 m²), ceiling height in the gallery space 4.8 m.
  • Terraces: rooftop terrace 22.18 m² + covered terrace 10.15 m².

The two levels are connected by a custom-designed interior staircase that is outstanding both technically and aesthetically. The 4.8-meter ceiling height, combined with the column-supported structural framework, creates a sense of space typically found only in villa architecture of exceptional style.

Lower, separate apartment: 121.81 m², ceiling height 2.65 m (3.2 m in the sunroom)

  • Living area (68.21 m²), sunroom 24.53 m², veranda 18.42 m².

A bright, naturally lit apartment renovated ten years ago, with a private entrance and 500–600 m² of exclusive garden use. Currently set up as a cooking school. Ideal as a multigenerational living arrangement, for independent rental, or as a guest apartment.

The net usable floor area is an exact figure based on a legally binding occupancy permit—not an estimate! The room list and floor plans can be viewed among the photos.

Purchase Options

Due to the legal and physical division, the following purchase options are available:

  • The entire property as a whole (510 m², 1,368 m² corner lot, three garage spaces): HUF 899,000,000
  • The upper, two-storey apartment separately (277 m² + 33 m² terrace, with its own entrance, sunroom and exclusive garden use): HUF 650,000,000. This unit includes the larger, two-car garage and the storage room (approx. 50 m² combined): HUF 50,000,000. The garage and the storage room are sold together with the apartment.
  • The lower apartment separately (122 m², with its own entrance, sunroom and exclusive garden use): price on request. This unit includes the smaller, single-car garage and the storage room (approx. 25 m² combined): HUF 25,000,000. The garage and the storage room are sold together with the apartment.

In the case of any partial purchase, we will arrange the separation of the heating and water systems; this cost is not charged in addition to the purchase price. Garden use applies to the areas belonging to each apartment, within the 1,368 m² mature-treed corner plot.

Parking

A total of 76.65 m² of enclosed garage space on the property: one two-car and one single-car underground garage. The large lot also allows for the creation of additional parking spaces, and the underground garages can be expanded. In the Hegyvidék district, it is very rare for a property to have three private, enclosed garage spaces (and even more with modifications).

Legal Background

  • Retrospective building permit and occupancy permit: August 13, 2025 (BFKH decision)
  • Unencumbered, legally sound title; single owner
  • Condominium structure with three separate units—the floors can be sold, utilized, or divided individually
  • Not subject to any historic preservation or local protection—renovation plans can be freely designed
  • The building is physically divided into two completely separate residential units, each with its own entrance

Mechanical and Energy Systems

  • Energy efficiency rating: C (EE under the old system)—certificate dated July 19, 2021
  • Viessmann gas boiler, in good working order as verified by annual inspection (CO 0 ppm, efficiency 92–94%)
  • Four split-system air conditioners (heating and cooling): two in the upper apartment, two in the lower apartment
  • All mechanical units undergo regular annual maintenance

What Cannot Be Reconstructed

The villa still retains pieces of its original 1926 furnishings—furniture and chandeliers—in condition suitable for daily use. These have lived through the past century together with the house: they can no longer be acquired for a newly built home.

Utilization

The three sub-units, the two independent living units, the representative spaces, and the diplomatic setting of Kissvábhegy together open up several possibilities: a home for a large family or two generations, full or partial rental, a representative residence, a corporate headquarters, or even an embassy or consulate.

Use as an embassy or diplomatic residence

The characteristics of the villa make it particularly well suited to use as an embassy, a consulate, or an ambassadorial residence.

The location

Kissvábhegy is one of the most distinguished and sought-after areas of Budapest's diplomatic life. Owing to its architectural and geographical character, this part of the 12th district has traditionally been a preferred location for diplomatic missions. Several embassies operate in the immediate vicinity of the villa — among them the Danish, Egyptian, Qatari, Moroccan, Thai, Tunisian and Ukrainian missions, as well as the residences of the French and Mexican ambassadors.

Access and parking

Határőr út is a wide, two-way road that is easily passable throughout the year, where the movement and parking of representative vehicles presents no difficulty. The following are quickly reachable:

  • Széll Kálmán Square: 6–7 minutes by car
  • City centre: 15–20 minutes by car
  • Nearest bus stop: less than 100 metres from the Határőr út entrance
  • Three enclosed garage spaces within the plot
  • The part of the plot facing Határőr út is suitable for creating additional parking for visitors to the mission

Access from two directions — from Határőr út and from Goldmark Károly Street — also makes it possible to separate official and residential traffic entirely.

The garden and representation

The property stands on a 1,368 m² corner plot with mature trees. The established trees, the developed shrub layer and the park-like garden already create a discreet, sheltered environment; by reinforcing the fence and adding further planting, the plot can be screened entirely from view.

Several parts of the garden are well suited to outdoor receptions and garden events, while the sunroom, with its fully opening doors, provides an excellent venue in rainy or transitional weather.

A ready reception and event space

The space on the lower level — currently operating as a cooking school and event venue — extends to nearly 130 m² and can accommodate up to 60 guests. It has its own kitchen, preparation room and separate entrance. The 25 m² sunroom forms part of it, and there is a further direct connection to the garden.

This space can serve two functions:

  • A venue for receptions and events during the period when outdoor programmes are no longer possible — while the interior still gives the impression of being in the garden.
  • On weekdays, a dining and communal area for the staff of the mission.

The upper floors

The upper, two-storey section (277.25 m² plus 33.33 m² of terrace) is equally suitable as a representative reception area, a meeting room, an ambassador's study and a secretariat. The 4.8-metre gallery space and the classical proportions provide a setting worthy of protocol occasions.

The load is carried by reinforced concrete pillars rather than structural walls, so the interiors can be freely rearranged — offices, meeting rooms or open workspaces can be created without structural reinforcement work or structural risk.

The 22 m² terrace on the upper floor offers an enclosed, sheltered outdoor space in every season.

What is missing — and why that is an advantage

There is no swimming pool on the property. In diplomatic use this is generally an advantage: it sits uneasily with the gravity and protocol character of a mission, and its upkeep represents an unnecessary cost and a security consideration.

Classical elegance

Built in 1926, the villa has retained its original grand bourgeois character. The proportions, the joinery, the internal staircase, the finishes and the surviving period furnishings create an atmosphere that cannot be reproduced in a newly built property.

Downloadable and shareable description

Condition

The top two floors require aesthetic renovation: the flooring, surfaces, and fixtures need to be updated. The structure, roof, floor slabs, and foundation, however, meet the expectations of the present day. If you were to customize the property to your own taste, you would not have to take on any structural or engineering risk—which would add several months to the renovation and significantly increase its cost—but rather you would be acquiring a flawless structure that you can then shape freely.

Klassische Großbürgervilla in Kissvábhegy mit Blick auf die Burg, auf einem 1.368 m² großen Eckgrundstück mit altem Baumbestand – direkt vom Eigentümer.

Angebotspreis
899 Mio. HUF
Wohnfläche
510 m²
Grundstück
1.368 m²
Garage
3 Stellplätze

Auf einem der vornehmsten Eckgrundstücke von Kissvábhegy, am Schnittpunkt dreier Straßen, steht diese 1926 erbaute, klassische Großbürgervilla. Die jahrhundertealten Bäume verdecken das Gebäude von der Straße aus fast vollständig: eine echte, grüne Privatsphäre im Herzen der Stadt und dennoch ruhig gelegen.

Das Stadtviertel und die Villa wurden im Mai 2026 in einem eigenen Artikel des Immobilienmagazins zenga.hu vorgestellt: „Eines der abgeschiedensten Villenviertel auf der Budaer Seite ist auch heute noch eine Welt für sich."

Die Villa besteht rechtlich aus drei eigenständigen Einheiten, ist baulich jedoch in zwei getrennte Wohnungen mit jeweils eigenem Eingang gegliedert. Das Haus kann als Ganzes oder die Wohnungen einzeln erworben werden.

Das Panorama

Von der oberen Etage und der Dachterrasse aus bietet sich ein ungehinderter Blick über die gesamte Breite des Budaer Burgviertels. Der Eigentümer kann unter anderem den vollständigen Anblick der folgenden historischen Sehenswürdigkeiten genießen:

  • Matthiaskirche
  • Fischerbastei
  • Maria-Magdalena-Turm
  • Ungarisches Nationalarchiv
  • Institut und Museum für Militärgeschichte

Dahinter erstreckt sich das Panorama von Pest und die ferne Hügelkette. Bei Sonnenuntergang leuchtet die gesamte Fassadenreihe des Burgviertels, besonders bezaubernd ist das charakteristische, goldschimmernde Zsolnay-Ziegeldach des Ungarischen Nationalarchivs, das zu dieser Zeit fast zu glühen scheint. Dieser Ausblick ist ein unveränderlicher Bestandteil des Grundstücks, er lässt sich nicht mehr verdecken und nicht mehr bebauen.

Die Lage

Ein 1.368 m² großes Eckgrundstück mit altem Baumbestand, begrenzt durch die Goldmark-Károly-Straße, die Csaba-Straße und die Határőr-Straße: auf zwei Seiten breite Straßen, auf einer Seite eine Fußgängertreppe. Die Umgebung gehört zu den traditionsreichsten Teilen des Stadtteils Hegyvidék: alte Villen, Botschaften, viel Grün und wohltuende Ruhe. Gegenüber dem Haus steht auf der anderen Seite der Határőr-Straße eine von Alfréd Hajós entworfene Villa.

Erreichbarkeit mit dem Auto: Markt in der Fény-Straße 5–6 Minuten · Einkaufszentrum Budagyöngye 5–6 Minuten · Stadtzentrum 15–20 Minuten.

Die Bausubstanz – der wichtigste Vorteil der Villa

Die Villa wurde 1995–96 einer umfassenden Generalsanierung unterzogen, bei der folgende Arbeiten durchgeführt wurden:

  • Die beiden alten – teils aus Holz, teils aus Ziegeln bestehenden – Decken wurden zwischen den Etagen durch eine 40 cm dicke Stahlbetondecke ersetzt,
  • ein rundum und unterhalb injiziertes, verstärktes Fundament sowie
  • eine neue Dachkonstruktion bzw. Dachdämmung (die Dacheindeckung wurde 2018 erneut ausgetauscht) wurden fertiggestellt, sowie
  • eine vollständige Sanierung der Haustechnik und der Elektrik.

Die Tragkonstruktion besteht statt aus Hauptwänden aus Stahlbetonpfeilern und -stützen. Das bedeutet, dass die Innenräume frei umgestaltet werden können – ohne Abfangmaßnahmen, statische Risiken und Genehmigungsverfahren.

Aufteilung nach Etagen

Obere, zweistöckige Wohnung: insgesamt 277,25 m² + 33,33 m² Terrasse

  • Erdgeschoss (163,45 m²), Raumhöhe 3,3 m.
  • Obergeschoss (113,80 m²), Raumhöhe im Galeriebereich 4,8 m.
  • Terrassen: Dachterrasse 22,18 m² + überdachte Terrasse 10,15 m².

Die beiden Etagen werden durch eine individuell gestaltete, sowohl technisch als auch ästhetisch herausragende Innentreppe miteinander verbunden. Die Raumhöhe von 4,8 Metern und die Säulenkonstruktion sorgen gemeinsam für ein Raumerlebnis, wie man es sonst nur in der gehobenen Villenarchitektur findet.

Untere, eigenständige Wohnung: 121,81 m², Raumhöhe 2,65 m (im Wintergarten 3,2 m)

  • Wohnbereich (68,21 m²), Wintergarten 24,53 m², Veranda 18,42 m².

Helle, von natürlichem Licht durchflutete, vor zehn Jahren renovierte Wohnung mit eigenem Eingang und 500–600 m² exklusiv nutzbarem Garten. Derzeit als Kochschule eingerichtet. Ideal als Zwei-Generationen-Lösung, zur eigenständigen Vermietung oder als Gästewohnung.

Die Netto-Nutzfläche ist eine genaue Angabe, die auf einer rechtskräftigen nachträglichen Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung basiert – keine Schätzung! Die Raumliste und die Grundrisse sind unter den Fotos einsehbar.

Kaufoptionen

Aufgrund der rechtlichen und baulichen Gliederung sind folgende Kaufoptionen möglich:

  • Die gesamte Immobilie als Ganzes (510 m², 1.368 m² großes Eckgrundstück, drei Garagenplätze): 899.000.000 HUF
  • Die obere, zweigeschossige Wohnung separat (277 m² + 33 m² Terrasse, mit eigenem Eingang, Wintergarten und alleiniger Gartennutzung): 650.000.000 HUF. Zu dieser Wohneinheit gehören die größere Doppelgarage und der Abstellraum (zusammen ca. 50 m²): 50.000.000 HUF. Garage und Abstellraum werden gemeinsam mit der Wohnung verkauft.
  • Die untere Wohnung separat (122 m², mit eigenem Eingang, Wintergarten und alleiniger Gartennutzung): Preis auf Anfrage. Zu dieser Wohneinheit gehören die kleinere Einzelgarage und der Abstellraum (zusammen ca. 25 m²): 25.000.000 HUF. Garage und Abstellraum werden gemeinsam mit der Wohnung verkauft.

Bei einem Teilerwerb nehmen wir die Trennung der Heizungs- und Wasserinstallation vor; diese Kosten werden nicht zusätzlich zum Kaufpreis berechnet. Die Gartennutzung bezieht sich auf die den jeweiligen Wohnungen zugeordneten Flächen innerhalb des 1.368 m² großen, altbaumbestandenen Eckgrundstücks.

Parken

Insgesamt 76,65 m² geschlossene Garagenfläche auf dem Grundstück: eine Doppel- und eine Einzelgarage in der Tiefgarage. Das große Grundstück ermöglicht die Schaffung weiterer Stellplätze, und auch die Tiefgaragen sind erweiterbar. Im Stadtteil Hegyvidék sind drei eigene, geschlossene Garagenplätze (durch Umbau sogar noch mehr möglich), die zu einer Immobilie gehören, sehr selten.

Rechtlicher Hintergrund

  • Rechtskräftige nachträgliche Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung: 13. August 2025 (Beschluss der BFKH)
  • Lastenfreie, rechtlich geordnete Situation; einziger Eigentümer
  • Eigentumswohnungsform mit drei eigenständigen Einheiten – die Etagen können separat verkauft, genutzt oder aufgeteilt werden
  • Weder unter Denkmalschutz noch unter lokalem Schutz – der Umbau kann frei geplant werden
  • Das Gebäude ist baulich in zwei völlig getrennte Wohneinheiten mit separaten Eingängen unterteilt

Technik und Energie

  • Energieeffizienzklasse: C (EE nach altem System) – Zertifikat vom 19.07.2021
  • Viessmann-Gaskessel, Zustand durch jährliche Überprüfung bestätigt (CO 0 ppm, Wirkungsgrad 92–94 %)
  • Vier Split-Klimaanlagen (Heizen und Kühlen): zwei in der oberen, zwei in der unteren Wohnung
  • Alle technischen Anlagen werden regelmäßig einer jährlichen Wartung unterzogen

Was nicht wiederhergestellt werden kann

In der Villa sind Teile der ursprünglichen Einrichtung aus dem Jahr 1926 erhalten geblieben – Möbel und Kronleuchter, die sich für den täglichen Gebrauch eignen. Sie haben das vergangene Jahrhundert gemeinsam mit dem Haus erlebt: Für einen Neubau lassen sie sich nicht mehr erwerben.

Nutzung

Die drei Untereinheiten, die beiden eigenständigen Wohneinheiten, die repräsentativen Räume und das diplomatische Umfeld von Kissvábhegy eröffnen gemeinsam vielfältige Möglichkeiten: ein Zuhause für eine Großfamilie oder zwei Generationen, vollständige oder teilweise Vermietung, eine repräsentative Residenz, ein Firmensitz sowie die Nutzung als Botschaft oder Konsulat sind ebenfalls denkbar.

Nutzung als Botschaft oder diplomatische Residenz

Die Eigenschaften der Villa machen sie in besonderem Maße für eine Nutzung als Botschaft, Konsulat oder Botschafterresidenz geeignet.

Die Lage

Kissvábhegy zählt zu den traditionsreichsten und zugleich gefragtesten Gegenden des diplomatischen Lebens in Budapest. Aufgrund seiner architektonischen und geografischen Gegebenheiten ist dieser Teil des XII. Bezirks seit jeher ein bevorzugter Standort diplomatischer Vertretungen. In unmittelbarer Nachbarschaft der Villa sind derzeit mehrere Botschaften ansässig — darunter die dänische, ägyptische, katarische, marokkanische, thailändische, tunesische und ukrainische Vertretung sowie die Residenzen des französischen und des mexikanischen Botschafters.

Erreichbarkeit und Parken

Die Határőr-Straße ist eine breite, zweispurige und ganzjährig gut befahrbare Straße, auf der das Fahren und Parken repräsentativer Fahrzeuge keinerlei Schwierigkeiten bereitet. Folgende Ziele sind schnell erreichbar:

  • Széll-Kálmán-Platz: 6–7 Minuten mit dem Auto
  • Innenstadt: 15–20 Minuten mit dem Auto
  • Nächste Bushaltestelle: weniger als 100 Meter vom Ausgang zur Határőr-Straße
  • Drei geschlossene Garagenplätze auf dem Grundstück
  • Der zur Határőr-Straße gelegene Grundstücksteil eignet sich für die Anlage weiterer Stellplätze für Besucher der Vertretung

Die Erschließung aus zwei Richtungen — von der Határőr-Straße und von der Goldmark-Károly-Straße — ermöglicht zudem eine vollständige Trennung von Dienst- und Residenzverkehr.

Der Garten und die Repräsentation

Die Immobilie liegt auf einem 1.368 m² großen Eckgrundstück mit altem Baumbestand. Die alten Bäume, die gewachsene Strauchschicht und der parkartige Garten schaffen bereits jetzt ein diskretes, geschütztes Umfeld; durch Verstärkung der Einfriedung und weitere Bepflanzung lässt sich das Grundstück vollständig vor Blicken abschirmen.

Mehrere Bereiche des Gartens eignen sich hervorragend für Empfänge und Gartenveranstaltungen im Freien, während der Wintergarten mit seinen vollständig zu öffnenden Türen auch bei Regen und in der Übergangszeit einen ausgezeichneten Rahmen bietet.

Fertiger Veranstaltungs- und Empfangsbereich

Der im Untergeschoss eingerichtete Bereich — derzeit als Kochschule und Veranstaltungsort genutzt — umfasst nahezu 130 m² und bietet Platz für bis zu 60 Personen. Er verfügt über eine eigene Küche, einen Vorbereitungsraum und einen separaten Eingang. Der 25 m² große Wintergarten gehört dazu, und an einer weiteren Stelle besteht ein direkter Gartenzugang.

Dieser Bereich kann zwei Funktionen erfüllen:

  • Veranstaltungsort für Empfänge in der Zeit, in der Programme im Freien nicht mehr möglich sind — wobei man sich im Innenraum weiterhin wie im Garten fühlt.
  • An Werktagen als Speise- und Gemeinschaftsraum für die Mitarbeiter der Vertretung.

Die oberen Geschosse

Der obere, zweigeschossige Bereich (insgesamt 277,25 m² zuzüglich 33,33 m² Terrasse) eignet sich gleichermaßen als repräsentativer Empfangsbereich, Besprechungsraum, Arbeitszimmer des Botschafters und Sekretariat. Die Raumhöhe von 4,8 Metern im Galeriebereich und die klassischen Proportionen bieten einen auch protokollarischen Anlässen würdigen Rahmen.

Die Lasten werden von Stahlbetonstützen und nicht von tragenden Wänden abgetragen, sodass sich die Innenräume frei umgestalten lassen — Büros, Besprechungsräume oder offene Arbeitsbereiche sind ohne Abfangmaßnahmen und statische Risiken realisierbar.

Die 22 m² große Terrasse im Obergeschoss bietet zu jeder Jahreszeit einen geschlossenen, geschützten Außenbereich.

Was fehlt — und warum das ein Vorteil ist

Auf dem Grundstück befindet sich kein Swimmingpool. Bei diplomatischer Nutzung ist dies in der Regel ein Vorteil: Er lässt sich mit dem seriösen und protokollarischen Charakter einer Vertretung nur schwer vereinbaren, und seine Unterhaltung bedeutet unnötige Kosten sowie einen Sicherheitsaspekt.

Klassische Eleganz

Die 1926 erbaute Villa hat ihren ursprünglichen großbürgerlichen Charakter bewahrt. Die Proportionen, die Fenster und Türen, die Innentreppe, die Beläge und die erhaltene zeitgenössische Einrichtung schaffen eine Atmosphäre, die sich in einem Neubau nicht herstellen lässt.

Beschreibung zum Herunterladen und Weitergeben

Zustand

Die beiden oberen Stockwerke müssen ästhetisch renoviert werden: Die Beläge, Oberflächen und die Einrichtung bedürfen einer Auffrischung. Die Bausubstanz, das Dach, die Decken und das Fundament entsprechen hingegen den heutigen Anforderungen. Wenn Sie die Immobilie nach Ihrem eigenen Geschmack gestalten möchten, müssen Sie keine baulichen oder statischen Risiken eingehen, die die Renovierung um mehrere Monate verlängern und die Kosten erheblich in die Höhe treiben würden, sondern erwerben eine einwandfreie Bausubstanz, die Sie anschließend frei gestalten können.

Классическая буржуазная вилла на холме Кишшвабхедь с панорамой Будайской крепости, на угловом участке 1368 м² со старыми деревьями — напрямую от собственника.

Цена
899 млн HUF
Общая площадь
510 м²
Участок
1368 м²
Гараж
3 места

Эта классическая вилла, построенная в 1926 году, стоит на одном из самых престижных угловых участков Кишшвабхедь (Малой Швабской горы), на пересечении трёх улиц. Вековые деревья почти полностью скрывают дом от улицы: настоящее зелёное уединение в самом сердце города — и при этом тишина.

В мае 2026 года район и вилла стали темой отдельной статьи венгерского журнала о недвижимости zenga.hu: «Один из самых закрытых районов вилл на будайской стороне и сегодня остаётся отдельным миром» (статья на венгерском языке).

Юридически вилла состоит из трёх самостоятельных объектов собственности, а физически разделена на две отдельные квартиры, каждая со своим входом. Дом можно купить целиком или по квартирам.

Панорама

С верхнего этажа и с террасы на крыше открывается ничем не заслонённый вид на Будайский крепостной квартал во всю его ширину. Среди прочего владелец может любоваться следующими историческими достопримечательностями:

  • Церковь Матьяша
  • Рыбацкий бастион
  • Башня Марии Магдалины
  • Национальный архив Венгрии
  • Военно-исторический институт и музей

За ними — панорама Пешта и далёкие холмы. На закате весь ряд фасадов Крепостного квартала освещается, а особенно эффектна характерная золотистая крыша Национального архива из черепицы Жолнаи, которая в этот час словно пылает. Этот вид — неотъемлемое свойство участка: его уже невозможно закрыть или застроить.

Расположение

Угловой участок площадью 1368 м² со старыми деревьями, ограниченный улицами Гольдмарк Карой (Goldmark Károly utca), Чаба (Csaba utca) и дорогой Хатарёр (Határőr út): с двух сторон — широкие улицы, с одной — пешеходная лестница. Район — одна из самых респектабельных частей Хедьвидека: старые виллы, посольства, много зелени и умиротворяющая тишина. Напротив дома, на другой стороне Határőr út, стоит вилла по проекту Альфреда Хайоша.

На автомобиле: рынок на улице Фень — 5–6 минут · торговый центр Budagyöngye — 5–6 минут · центр города — 15–20 минут.

Конструкция — главное преимущество виллы

В 1995–1996 годах вилла прошла полную капитальную реконструкцию, в ходе которой были выполнены следующие работы:

  • два старых перекрытия между этажами — частично деревянные, частично кирпичные — заменены железобетонными толщиной 40 см;
  • фундамент усилен инъектированием по периметру и под подошвой;
  • выполнены новая конструкция крыши и изоляция кровли (кровельное покрытие повторно заменено в 2018 году);
  • полностью обновлены инженерные системы и электрика.

Несущий каркас образуют железобетонные пилоны и колонны, а не несущие стены. Это значит, что внутренние пространства можно свободно перепланировать — без замены несущих элементов, без конструктивного риска и без разрешительных процедур.

Планировка по этажам

Верхняя двухуровневая квартира: всего 277,25 м² + 33,33 м² террас

  • Первый уровень (163,45 м²), высота потолков 3,3 м.
  • Второй уровень (113,80 м²), высота потолков в галерейном пространстве 4,8 м.
  • Террасы: терраса на крыше 22,18 м² + крытая терраса 10,15 м².

Уровни соединяет лестница индивидуального дизайна, выдающаяся и технически, и эстетически. Потолки высотой 4,8 м вместе с колонным каркасом создают ощущение пространства, какое встречается лишь в архитектуре вилл высокого класса.

Нижняя отдельная квартира: 121,81 м², высота потолков 2,65 м (в зимнем саду 3,2 м)

  • Жилая часть (68,21 м²), зимний сад 24,53 м², веранда 18,42 м².

Светлая квартира с естественным освещением, отремонтированная десять лет назад, с отдельным входом и 500–600 м² сада в исключительном пользовании. Сейчас оборудована под кулинарную школу. Идеально подходит для совместного проживания двух поколений, для отдельной сдачи в аренду или в качестве гостевой квартиры.

Полезная площадь — точная цифра, основанная на вступившем в законную силу разрешении на легализацию и ввод в эксплуатацию, а не оценка! Экспликация помещений и поэтажные планы — среди фотографий.

Варианты покупки

Благодаря юридическому и физическому разделению возможны следующие варианты:

  • Вся недвижимость целиком (510 м², угловой участок 1368 м², три гаражных места): 899 000 000 HUF
  • Верхняя двухуровневая квартира отдельно (277 м² + 33 м² террас, с отдельным входом, зимним садом и садом в исключительном пользовании): 650 000 000 HUF. К этой квартире относятся больший, двухместный гараж и кладовая (вместе ок. 50 м²): 50 000 000 HUF. Гараж и кладовая продаются вместе с квартирой.
  • Нижняя квартира отдельно (122 м², с отдельным входом, зимним садом и садом в исключительном пользовании): цена по запросу. К этой квартире относятся меньший, одноместный гараж и кладовая (вместе ок. 25 м²): 25 000 000 HUF. Гараж и кладовая продаются вместе с квартирой.

При любой покупке по частям мы выполним разделение систем отопления и водоснабжения; эти расходы не добавляются к цене покупки. Право пользования садом относится к частям участка, закреплённым за каждой квартирой, в пределах углового участка 1368 м².

Парковка

На участке — закрытые гаражи общей площадью 76,65 м²: один двухместный и один одноместный подземный гараж. Большой участок позволяет обустроить дополнительные машино-места, а подземные гаражи можно расширить. В районе Хедьвидек три собственных закрытых гаражных места (а после перестройки — и больше) у одного дома встречаются крайне редко.

Правовой статус

  • Вступившее в законную силу разрешение на легализацию и ввод в эксплуатацию: 13 августа 2025 г. (решение Столичного правительственного управления Будапешта, BFKH)
  • Без обременений, юридически чистая собственность; один собственник
  • Форма кондоминиума с тремя самостоятельными объектами собственности — этажи можно продавать, использовать или распределять по отдельности
  • Нет ни статуса памятника, ни местного охранного статуса — реконструкцию можно планировать свободно
  • Здание физически разделено на две полностью обособленные квартиры с отдельными входами

Инженерные системы и энергоэффективность

  • Класс энергоэффективности: C (EE по прежней системе) — сертификат от 19.07.2021
  • Газовый котёл Viessmann, исправность подтверждена ежегодной проверкой (CO 0 ppm, КПД 92–94%)
  • Четыре сплит-кондиционера (обогрев и охлаждение): два в верхней и два в нижней квартире
  • Все инженерные системы проходят регулярное ежегодное обслуживание

То, чего больше нигде не купить

В вилле сохранились предметы оригинального убранства 1926 года — мебель и люстры, пригодные для повседневного использования. Они прожили вместе с домом целое столетие: для нового дома их уже не купить.

Варианты использования

Три объекта собственности, две самостоятельные квартиры, представительные интерьеры и дипломатическое окружение Кишшвабхедь вместе открывают несколько путей: дом для большой семьи или двух поколений, полная или частичная сдача в аренду, представительская резиденция, штаб-квартира компании, посольство или консульство.

Использование под посольство или дипломатическую резиденцию

Характеристики виллы делают её особенно подходящей для посольства, консульства, дипломатического представительства или резиденции посла.

Расположение

Кишшвабхедь — один из самых респектабельных и востребованных районов дипломатической жизни Будапешта. Благодаря архитектурным и географическим особенностям эта часть XII района традиционно пользуется популярностью у дипломатических представительств. В непосредственной близости от виллы работают несколько посольств — среди них представительства Дании, Египта, Катара, Марокко, Таиланда, Туниса и Украины, а также резиденции послов Франции и Мексики.

Подъезд и парковка

Határőr út — широкая дорога с двусторонним движением, удобная для проезда круглый год; движение и парковка представительских автомобилей здесь не вызывают никаких затруднений. Быстро доступны:

  • площадь Селл Кальман: 6–7 минут на автомобиле
  • центр города: 15–20 минут на автомобиле
  • ближайшая автобусная остановка: менее чем в 100 метрах от выхода на Határőr út
  • три закрытых гаражных места на участке
  • часть участка со стороны Határőr út подходит для обустройства дополнительных парковочных мест для посетителей представительства

Подъезд с двух сторон — с Határőr út и с улицы Goldmark Károly — позволяет при необходимости полностью разделить потоки служебного и частного транспорта.

Сад и представительские функции

Вилла стоит на угловом участке 1368 м² со старыми деревьями. Взрослые деревья, сложившийся ярус кустарников и сад паркового характера уже сейчас создают закрытую, защищённую среду; усилив ограждение и добавив посадки, участок можно полностью скрыть от посторонних глаз.

Несколько частей сада прекрасно подходят для приёмов на открытом воздухе и садовых мероприятий, а зимний сад с полностью открывающимися дверями — отличная площадка и в дождь, и в межсезонье.

Готовое пространство для приёмов и мероприятий

Помещение на нижнем уровне площадью почти 130 м², которое сейчас работает как кулинарная школа и площадка для мероприятий, вмещает до 60 гостей; у него своя кухня, заготовочное помещение и отдельный вход. В его состав входит зимний сад площадью 25 м², и есть ещё один прямой выход в сад.

Это пространство может выполнять две функции:

  • место для приёмов и мероприятий в сезон, когда программы на открытом воздухе уже невозможны, — при этом внутри создаётся ощущение, будто находишься в саду;
  • в будние дни — столовая и общее пространство для сотрудников представительства.

Верхние этажи

Верхняя двухуровневая часть (всего 277,25 м² + 33,33 м² террас) одинаково подходит для представительского зала для приёмов, переговорной, кабинета посла и секретариата. Галерейное пространство высотой 4,8 м и классические пропорции создают достойную обстановку и для протокольных мероприятий.

Нагрузку несут железобетонные пилоны, а не несущие стены, поэтому интерьеры можно свободно перепланировать — кабинеты, переговорные или открытые рабочие пространства создаются без замены несущих элементов и без конструктивного риска.

Терраса площадью 22 м² на верхнем этаже в любое время года может служить уединённым, защищённым пространством под открытым небом.

Чего нет — и почему это преимущество

На участке нет бассейна. При дипломатическом использовании это, как правило, преимущество: бассейн плохо сочетается с серьёзностью и протокольным характером представительства, а его содержание — лишние расходы и риск для безопасности.

Классическая элегантность

Построенная в 1926 году вилла сохранила свой исходный облик буржуазного особняка. Пропорции, окна и двери, внутренняя лестница, отделка и сохранившаяся мебель той эпохи создают атмосферу, которую невозможно воспроизвести в новостройке.

Описание для скачивания и пересылки (PDF, на английском языке)

Состояние

Два верхних этажа требуют косметического обновления: покрытия, поверхности и оснащение нуждаются в освежении. Конструкция, крыша, перекрытия и фундамент при этом соответствуют современным требованиям. Если вы захотите переделать дом по своему вкусу, вам не придётся брать на себя конструктивный риск, который затянул бы ремонт на несколько месяцев и значительно увеличил бы его стоимость: вы покупаете безупречную конструкцию, которую затем можете свободно преобразить.

فيلا كلاسيكية بطابع برجوازي راقٍ في كيش شفابهيدج، بإطلالة بانورامية على قلعة بودا، تقوم على أرض زاوية مساحتها 1368 م² تظللها أشجار معمّرة — مباشرة من المالك.

السعر المطلوب
899 مليون فورنت
المساحة الإجمالية
510 م²
مساحة الأرض
1368 م²
المرآب
3 مواقف

تقع هذه الفيلا الكلاسيكية، المشيّدة عام 1926، على واحدة من أرقى أراضي الزوايا في كيش شفابهيدج (Kissvábhegy)، عند ملتقى ثلاثة شوارع. تكاد الأشجار المعمّرة تحجب المبنى عن الشارع تمامًا: خصوصية خضراء حقيقية في قلب المدينة، وفي هدوء تام.

في مايو 2026 خصّصت مجلة العقارات المجرية zenga.hu مقالًا مستقلًا للحي وللفيلا: «لا يزال أحد أكثر أحياء الفلل انعزالًا على جانب بودا عالمًا قائمًا بذاته» (المقال باللغة المجرية).

تتكوّن الفيلا قانونيًا من ثلاث وحدات عقارية مستقلة، بينما تنقسم فعليًا إلى شقتين منفصلتين لكلٍّ منهما مدخلها الخاص. يمكن شراء المنزل كاملًا، أو كل شقة على حدة.

الإطلالة

من الطابق العلوي ومن تراس السطح تنفتح إطلالة دون أي عائق على حي قلعة بودا بكامل امتداده. ومن بين ما يمكن للمالك أن يستمتع برؤيته كاملًا من المعالم التاريخية:

  • كنيسة ماتياس
  • حصن الصيادين
  • برج مريم المجدلية
  • الأرشيف الوطني المجري
  • معهد ومتحف التاريخ العسكري

وخلفها أفق جانب بشت والتلال البعيدة. عند الغروب تتلألأ واجهات حي القلعة كلها، ويبدو سقف الأرشيف الوطني المجري المميّز، المكسوّ بقرميد زولناي الذهبي، وكأنه يتوهّج. هذه الإطلالة ميزة دائمة للموقع: لا يمكن حجبها ولا البناء أمامها.

الموقع

أرض زاوية مساحتها 1368 م² بأشجار معمّرة، تحدّها شوارع Goldmark Károly utca وCsaba utca وHatárőr út: شارعان عريضان من جهتين، ودرج للمشاة من جهة ثالثة. الحي من أعرق أجزاء منطقة هيدجفيديك (Hegyvidék): فلل قديمة، وسفارات، ومساحات خضراء واسعة، وهدوء يبعث على الطمأنينة. وقبالة المنزل، على الجانب الآخر من Határőr út، تقع فيلا من تصميم المعماري ألفريد هايوش.

بالسيارة: سوق شارع فيني 5–6 دقائق · مركز Budagyöngye التجاري 5–6 دقائق · وسط المدينة 15–20 دقيقة.

البنية الإنشائية — الميزة الأهم للفيلا

خضعت الفيلا في 1995–1996 لتجديد شامل، نُفّذت خلاله الأعمال التالية:

  • استُبدل السقفان القديمان بين الطوابق — وكانا جزئيًا من الخشب وجزئيًا من الطوب — بسقفين من الخرسانة المسلحة بسماكة 40 سم؛
  • دُعّمت الأساسات بالحقن حولها وأسفلها؛
  • أُنشئ هيكل سقف جديد مع عزل للسطح (واستُبدلت الكسوة الخارجية للسطح مجددًا عام 2018)؛
  • جُدّدت الأنظمة الميكانيكية والكهربائية بالكامل.

يتكوّن الهيكل الحامل من ركائز وأعمدة من الخرسانة المسلحة بدلًا من الجدران الحاملة. وهذا يعني أنه يمكن إعادة تشكيل المساحات الداخلية بحرية — دون أعمال تدعيم إنشائي، ودون مخاطر إنشائية، ودون إجراءات ترخيص.

التوزيع حسب الطوابق

الشقة العلوية على مستويين: 277.25 م² إجمالًا + 33.33 م² تراسات

  • المستوى الأرضي (163.45 م²)، ارتفاع السقف 3.3 م.
  • المستوى الأول (113.80 م²)، ارتفاع السقف في فضاء الرواق (الغاليري) 4.8 م.
  • التراسات: تراس السطح 22.18 م² + تراس مسقوف 10.15 م².

يربط المستويين درج داخلي مصمّم خصيصًا، متميّز تقنيًا وجماليًا. ويمنح ارتفاع السقف البالغ 4.8 م مع الهيكل ذي الأعمدة إحساسًا بالرحابة لا يوجد إلا في عمارة الفلل ذات الطراز الرفيع.

الشقة السفلية المستقلة: 121.81 م²، ارتفاع السقف 2.65 م (3.2 م في الحديقة الشتوية)

  • الجزء السكني (68.21 م²)، حديقة شتوية 24.53 م²، شرفة (فيراندا) 18.42 م².

شقة مشرقة بإضاءة طبيعية، جُدّدت قبل عشر سنوات، بمدخل خاص وحق استخدام حصري لحديقة مساحتها 500–600 م². مجهّزة حاليًا كمدرسة للطهي. مثالية لسكن جيلين من العائلة، أو للتأجير المستقل، أو كشقة للضيوف.

صافي المساحة المستخدمة رقم دقيق مستند إلى ترخيص نهائي للتسوية والإشغال — وليس تقديرًا! قائمة الغرف والمخططات متاحة ضمن الصور.

خيارات الشراء

بفضل التقسيم القانوني والمادي، تتوفر خيارات الشراء التالية:

  • العقار كاملًا (510 م²، أرض زاوية 1368 م²، ثلاثة مواقف في مرآب): 899,000,000 فورنت مجري
  • الشقة العلوية على مستويين منفردة (277 م² + 33 م² تراسات، بمدخل خاص وحديقة شتوية وحق استخدام حصري للحديقة): 650,000,000 فورنت. ويتبع هذه الوحدة المرآب الأكبر لسيارتين والمخزن (معًا نحو 50 م²): 50,000,000 فورنت. يُباع المرآب والمخزن مع الشقة.
  • الشقة السفلية منفردة (122 م²، بمدخل خاص وحديقة شتوية وحق استخدام حصري للحديقة): السعر عند الطلب. ويتبع هذه الوحدة المرآب الأصغر لسيارة واحدة والمخزن (معًا نحو 25 م²): 25,000,000 فورنت. يُباع المرآب والمخزن مع الشقة.

في حال أي شراء جزئي، نتولّى فصل أنظمة التدفئة والمياه، ولا تُضاف تكلفة ذلك إلى سعر الشراء. ويسري حق استخدام الحديقة على المساحات التابعة لكل شقة ضمن أرض الزاوية البالغة 1368 م².

مواقف السيارات

إجمالي 76.65 م² من المرائب المغلقة ضمن حدود العقار: مرآب تحت الأرض لسيارتين وآخر لسيارة واحدة. وتتيح مساحة الأرض الكبيرة إنشاء مواقف إضافية، كما يمكن توسيع المرائب تحت الأرض. ومن النادر جدًا في منطقة هيدجفيديك أن يضم عقار واحد ثلاثة مواقف خاصة مغلقة (ويمكن زيادتها بإجراء تعديلات).

الوضع القانوني

  • ترخيص نهائي للتسوية والإشغال: 13 أغسطس 2025 (قرار مكتب حكومة العاصمة بودابست، BFKH)
  • ملكية خالية من الأعباء وسليمة قانونيًا؛ مالك واحد
  • نظام ملكية مشتركة بثلاث وحدات عقارية مستقلة — يمكن بيع الطوابق أو استثمارها أو تقسيمها كلٌّ على حدة
  • لا يخضع لأي حماية أثرية أو محلية — يمكن تصميم التجديد بحرية
  • المبنى مقسّم فعليًا إلى وحدتين سكنيتين منفصلتين تمامًا، لكلٍّ منهما مدخل مستقل

الأنظمة الميكانيكية والطاقة

  • تصنيف كفاءة الطاقة: C (EE وفق النظام السابق) — شهادة بتاريخ 19 يوليو 2021
  • غلاية غاز Viessmann بحالة جيدة مثبتة بالفحص السنوي (CO 0 ppm، كفاءة 92–94%)
  • أربعة مكيفات سبليت (تدفئة وتبريد): اثنان في الشقة العلوية واثنان في السفلية
  • تخضع جميع الوحدات الميكانيكية لصيانة سنوية منتظمة

ما لا يمكن شراؤه في مكان آخر

لا تزال الفيلا تحتفظ بقطع من تجهيزاتها الأصلية التي تعود إلى عام 1926 — أثاث وثريات — بحالة تسمح بالاستخدام اليومي. لقد عاشت هذه القطع مع المنزل قرنًا كاملًا، ولا يمكن شراؤها لمنزل حديث البناء.

أوجه الاستخدام

الوحدات العقارية الثلاث، والشقتان المستقلتان، والمساحات الرسمية، والبيئة الدبلوماسية لكيش شفابهيدج تفتح معًا عدة خيارات: منزل لعائلة كبيرة أو لجيلين، أو تأجير كلي أو جزئي، أو مقر إقامة رسمي، أو مقر لشركة، أو حتى سفارة أو قنصلية.

الاستخدام كسفارة أو مقر إقامة دبلوماسي

تجعل مزايا الفيلا منها خيارًا مناسبًا على نحو خاص لسفارة أو قنصلية أو بعثة دبلوماسية، أو كمقر إقامة للسفير.

الموقع

كيش شفابهيدج من أعرق المناطق في الحياة الدبلوماسية لبودابست وأكثرها طلبًا. وبفضل خصائصه المعمارية والجغرافية، ظل هذا الجزء من الحي الثاني عشر تقليديًا من المواقع المفضلة للبعثات الدبلوماسية. وتعمل في الجوار المباشر للفيلا عدة سفارات — من بينها بعثات الدنمارك ومصر وقطر والمغرب وتايلاند وتونس وأوكرانيا، إضافة إلى مقرّي إقامة السفيرين الفرنسي والمكسيكي.

الوصول ومواقف السيارات

طريق Határőr út واسع وباتجاهين، وسهل العبور على مدار العام، ولا تواجه فيه حركة السيارات الرسمية ووقوفها أي صعوبة. ويمكن الوصول بسرعة إلى:

  • ساحة سيل كالمان (Széll Kálmán tér): 6–7 دقائق بالسيارة
  • وسط المدينة: 15–20 دقيقة بالسيارة
  • أقرب محطة حافلات: على بعد أقل من 100 متر من مخرج Határőr út
  • ثلاثة مواقف مغلقة في مرآب ضمن حدود العقار
  • الجزء المطل على Határőr út من الأرض مناسب لإنشاء مواقف إضافية لزوار البعثة

كما يتيح الوصول من اتجاهين — من Határőr út ومن شارع Goldmark Károly — الفصل التام بين الحركة الرسمية والحركة السكنية عند الحاجة.

الحديقة والمراسم

يقع العقار على أرض زاوية مساحتها 1368 م² بأشجار معمّرة. وتوفّر الأشجار الكبيرة وطبقة الشجيرات المكتملة والحديقة الشبيهة بالمنتزه بيئةً مستترة ومحمية بالفعل؛ ومع تعزيز السياج وزراعة مزيد من النباتات يمكن حجب الأرض بالكامل عن الأنظار.

وتصلح أجزاء عدة من الحديقة تمامًا لإقامة حفلات الاستقبال والفعاليات في الهواء الطلق، بينما توفّر الحديقة الشتوية بأبوابها القابلة للفتح بالكامل مكانًا ممتازًا للفعاليات في الطقس الماطر أو في الفصول الانتقالية.

مساحة جاهزة للاستقبال والفعاليات

تتسع المساحة في المستوى السفلي، البالغة نحو 130 م² والتي تعمل حاليًا مدرسةً للطهي ومكانًا للفعاليات، لما يصل إلى 60 ضيفًا، ولها مطبخ خاص وغرفة تحضير ومدخل مستقل. وهي تشمل الحديقة الشتوية البالغة مساحتها 25 م²، ولها فوق ذلك منفذ مباشر آخر إلى الحديقة.

ويمكن لهذه المساحة أن تؤدي وظيفتين:

  • مكان لحفلات الاستقبال والفعاليات في الفترة التي لا تعود فيها البرامج الخارجية ممكنة — مع الإحساس من الداخل وكأنك في الحديقة.
  • وفي أيام العمل، قاعة طعام ومساحة مشتركة لموظفي البعثة.

الطوابق العليا

يصلح الجزء العلوي على مستويين (277.25 م² إجمالًا + 33.33 م² تراسات) لأن يكون قاعة استقبال رسمية، وقاعة اجتماعات، ومكتبًا للسفير، وسكرتارية على حدّ سواء. ويمنح فضاء الرواق بارتفاع 4.8 م والنسب الكلاسيكية إطارًا لائقًا بالمناسبات البروتوكولية.

تحمل الأحمالَ ركائزُ من الخرسانة المسلحة بدلًا من الجدران الحاملة، لذا يمكن إعادة ترتيب المساحات الداخلية بحرية — مكاتب أو قاعات اجتماعات أو مساحات عمل مفتوحة، دون أعمال تدعيم إنشائي ودون مخاطر إنشائية.

ويمكن أن يوفّر تراس الطابق العلوي بمساحة 22 م² فضاءً خارجيًا مغلقًا ومحميًا في كل الفصول.

ما ينقص — ولماذا يُعدّ ميزة

لا يوجد مسبح في العقار. وفي الاستخدام الدبلوماسي يُعدّ هذا ميزة عادةً: إذ لا ينسجم المسبح بسهولة مع جدية البعثة وطابعها البروتوكولي، كما أن صيانته تمثّل تكلفة غير ضرورية وخطرًا أمنيًا.

أناقة كلاسيكية

حافظت الفيلا المشيّدة عام 1926 على طابعها البرجوازي الراقي الأصلي. فالنِّسب، والنوافذ والأبواب، والدرج الداخلي، والتشطيبات، والأثاث الأصلي الباقي من تلك الحقبة، تخلق أجواءً لا يمكن استنساخها في عقار حديث البناء.

وصف قابل للتنزيل والمشاركة (PDF، باللغة الإنجليزية)

الحالة

يحتاج الطابقان العلويان إلى تجديد جمالي: فالأرضيات والتشطيبات والتجهيزات تتطلب تحديثًا. أما الهيكل والسقف والبلاطات الخرسانية والأساسات فتلبي متطلبات العصر الحالي. وإذا أردتم تكييف العقار وفق ذوقكم، فلن تتحمّلوا أي مخاطر إنشائية كانت ستطيل مدة التجديد بعدة أشهر وترفع تكلفته بشكل كبير، بل تشترون هيكلًا لا تشوبه شائبة يمكنكم بعد ذلك تشكيله بحرية.

小施瓦布山上的经典上流宅邸式别墅，坐拥布达城堡区全景，位于1368平方米古树成荫的转角地块——业主直售。

挂牌价
8.99亿福林
总面积
510平方米
占地面积
1368平方米
车库
3个车位

这座建于1926年的经典上流宅邸式别墅，坐落于小施瓦布山（Kissvábhegy）最尊贵的转角地块之一，三条街道在此交汇。百年古树几乎将建筑完全遮挡于街道视线之外：身处城市中心，却拥有真正的绿色私密空间，静谧安宁。

2026年5月，匈牙利房地产杂志 zenga.hu 专文介绍了该街区和这座别墅：“布达一侧最幽静的别墅区之一，至今仍自成一方天地”（匈牙利语文章）。

从法律上看，别墅由三个独立产权单元组成；在物理上则分为两套各自独立入户的公寓。整栋房产可整体购买，也可按公寓分别购买。

全景

从上层和屋顶露台，可毫无遮挡地饱览布达城堡区全貌。业主可将以下历史地标（仅列部分）尽收眼底：

  • 马加什教堂
  • 渔人堡
  • 抹大拉的玛利亚塔
  • 匈牙利国家档案馆
  • 军事历史研究所与博物馆

其后是佩斯的城市天际线和远处的山峦。日落时分，城堡区整排建筑立面熠熠生辉；尤为夺目的是匈牙利国家档案馆标志性的金色乔尔瑙伊（Zsolnay）瓷砖屋顶，此刻几乎在发光。这一景观是地块永久的天然优势，已不可能被遮挡或被新建筑阻隔。

位置

占地1368平方米、古树成荫的转角地块，由 Goldmark Károly utca、Csaba utca 和 Határőr út 环绕：两侧为宽阔街道，一侧为步行台阶。该区域是布达佩斯第十二区（Hegyvidék）最具历史底蕴的地段之一：老别墅、各国使馆、大片绿地和令人安心的宁静。房屋对面、Határőr út 另一侧，是一座由豪约什·阿尔弗雷德（Hajós Alfréd）设计的别墅。

驾车可达：Fény街市场 5–6分钟 · Budagyöngye购物中心 5–6分钟 · 市中心 15–20分钟。

结构——别墅最重要的优势

别墅于1995–96年进行了全面翻修，完成了以下工程：

  • 楼层之间两层旧楼板（部分为木结构，部分为砖结构）更换为40厘米厚的钢筋混凝土楼板；
  • 地基经周边及底部注浆加固；
  • 新建屋顶结构和屋面保温（屋面覆盖层于2018年再次更换）；
  • 机电系统全面翻新。

承重结构由钢筋混凝土柱墩和立柱构成，而非承重墙。这意味着室内空间可以自由重新布局——无需承重改造，没有结构风险，也无需审批程序。

各层布局

上层复式公寓：共277.25平方米 + 33.33平方米露台

  • 首层（163.45平方米），层高3.3米。
  • 二层（113.80平方米），挑空回廊空间层高4.8米。
  • 露台：屋顶露台22.18平方米 + 有顶露台10.15平方米。

两层之间由定制设计的室内楼梯相连，在工艺和美学上均出类拔萃。4.8米的层高与柱式结构相结合，营造出只有风格卓越的别墅建筑才具有的空间感。

下层独立公寓：121.81平方米，层高2.65米（阳光房3.2米）

  • 居住部分（68.21平方米），阳光房24.53平方米，外廊18.42平方米。

明亮、自然采光的公寓，十年前翻新，独立入户，享有500–600平方米花园的专属使用权。目前布置为烹饪学校。非常适合两代同住、独立出租或作为宾客公寓。

净使用面积为基于已生效的合法化及使用许可的精确数字，而非估算！房间清单和平面图可在照片中查看。

购买方案

由于法律和物理上的分割，可选择以下购买方案：

  • 整栋房产（510平方米，1368平方米转角地块，三个车库车位）：899,000,000福林（8.99亿福林）
  • 单独购买上层复式公寓（277平方米 + 33平方米露台，独立入户，带阳光房及花园专属使用权）：650,000,000福林。该单元配套较大的双车位车库和储藏室（合计约50平方米）：50,000,000福林。车库和储藏室与公寓一并出售。
  • 单独购买下层公寓（122平方米，独立入户，带阳光房及花园专属使用权）：价格面议。该单元配套较小的单车位车库和储藏室（合计约25平方米）：25,000,000福林。车库和储藏室与公寓一并出售。

如分开购买，我们将负责分离供暖和供水系统，相关费用不另计入购房价。花园使用权指1368平方米古树转角地块内分属各公寓的区域。

停车

地块内共有76.65平方米封闭车库：一个双车位和一个单车位地下车库。大面积地块还可增建停车位，地下车库亦可扩建。在第十二区（Hegyvidék），一处房产拥有三个私有封闭车位（改造后还可更多）极为罕见。

法律状况

  • 已生效的合法化及使用许可：2025年8月13日（布达佩斯首都政府办公室 BFKH 决定）
  • 无产权负担，法律关系清晰；单一业主
  • 共管公寓形式，含三个独立产权单元——各楼层可分别出售、使用或分割
  • 不受任何文物保护或地方保护限制——改造可自由规划
  • 建筑在物理上分为两个完全独立、各自入户的居住单元

设备与能源

  • 能效等级：C（旧体系下为EE）——证书日期2021年7月19日
  • 菲斯曼（Viessmann）燃气锅炉，经年度检测确认状态良好（CO 0 ppm，效率92–94%）
  • 四台分体式空调（制热制冷）：上层公寓两台，下层公寓两台
  • 所有设备均定期进行年度维护

别处无法再买到的

别墅保留了1926年原有陈设的部分物件——家具和吊灯，状态可供日常使用。它们与这座房子一起走过了整整一个世纪，如今已无法再为新建住宅购得。

用途

三个产权单元、两套独立公寓、气派的空间，以及小施瓦布山的外交氛围，共同开启多种可能：大家庭或两代同住的住宅、整体或部分出租、高规格官邸、公司总部，乃至大使馆或领事馆。

大使馆及外交用途

别墅的条件使其特别适合用作大使馆、领事馆、外交代表机构或大使官邸。

位置

小施瓦布山是布达佩斯外交生活中最具声望、也最受青睐的区域之一。凭借其建筑和地理特点，第十二区的这一带历来是外交使团的首选地点之一。别墅近旁现有多家使馆——包括丹麦、埃及、卡塔尔、摩洛哥、泰国、突尼斯和乌克兰的使馆，以及法国和墨西哥大使的官邸。

交通与停车

Határőr út 是一条宽阔的双向道路，全年通行顺畅，公务车辆的通行与停放毫无困难。可快速到达：

  • 塞尔·卡尔曼广场（Széll Kálmán tér）：驾车6–7分钟
  • 市中心：驾车15–20分钟
  • 最近的公交站：距 Határőr út 出口不足100米
  • 地块内三个封闭车库车位
  • 临 Határőr út 一侧的地块适合为使馆访客增设停车位

此外，从 Határőr út 和 Goldmark Károly utca 两个方向进出，可在需要时将公务与居住交通完全分开。

花园与接待

房产位于1368平方米、古树成荫的转角地块上。成熟的树木、成形的灌木层和公园式花园已营造出低调、隐蔽的环境；加固围栏并增加种植后，地块可完全隔绝外界视线。

花园多处非常适合举办户外招待会和花园活动；阳光房的门可完全敞开，在雨天或换季时节同样是举办活动的理想场所。

现成的接待与活动空间

下层近130平方米的空间目前作为烹饪学校和活动场地运营，最多可容纳60人，配有独立厨房、备餐间和单独入口。25平方米的阳光房是其一部分，此外还有另一处直通花园的出入口。

该空间可承担两种功能：

  • 在无法举办户外活动的季节，作为招待会和活动场地——身处室内，却仿佛置身花园。
  • 工作日可作为使馆员工的餐厅和公共空间。

上层

上层复式部分（共277.25平方米 + 33.33平方米露台）同样适合作为正式接待厅、会议室、大使办公室和秘书处。4.8米高的挑空回廊空间和古典比例，为礼宾活动提供了相称的场所。

承重由钢筋混凝土柱而非承重墙承担，因此室内可自由重新布置——无需承重改造、没有结构风险，即可打造办公室、会议室或开放式办公空间。

楼上22平方米的露台四季皆可提供围合、受保护的户外空间。

所缺之物——以及为何这是优势

房产内没有游泳池。在外交用途中，这通常是优势：泳池与使馆的庄重和礼宾性质不太相称，其维护也是不必要的成本和安全隐患。

古典优雅

这座建于1926年的别墅保留了原有的上流宅邸风貌。比例、门窗、室内楼梯、饰面以及留存下来的原年代陈设，营造出新建房产无法复制的氛围。

可下载、可转发的介绍（PDF，英文）

现状

上面两层需要进行装饰性翻新：地面、饰面和陈设需要更新。而结构、屋顶、楼板和地基均符合当今标准。如果您希望按自己的品味改造房屋，无需承担结构风险——那会让翻新多耗时数月、成本大幅增加——您买到的是一个无可挑剔的结构，之后可自由塑造。

Alaprajzok

Floor plans

Grundrisse

Поэтажные планы

المخططات

平面图

Egyoldalas összefoglaló letöltése (PDF) Download one-page summary (PDF) Einseitiges Exposé herunterladen (PDF) Скачать краткое описание на одной странице (PDF, на английском языке) تنزيل ملخص من صفحة واحدة (PDF، باللغة الإنجليزية) 下载单页简介（PDF，英文）

Megtekintés előre egyeztetett időpontban, komoly érdeklődőknek.

06 70 610 6781

villa@hataror45.hu

1122 Budapest, Határőr út 43-45. · Megtekintés a térképen

Viewings are available by appointment only for serious buyers.

+36 70 610 6781

villa@hataror45.hu

Határőr út 43-45, 1122 Budapest, Hungary · View on the map

Besichtigung nach vorheriger Terminvereinbarung für ernsthaft Interessierte.

+36 70 610 6781

villa@hataror45.hu

Határőr út 43-45, 1122 Budapest, Ungarn · Auf der Karte ansehen

Просмотр — по предварительной договорённости, для серьёзных покупателей.

+36 70 610 6781

villa@hataror45.hu

Határőr út 43-45, 1122 Budapest, Венгрия · Показать на карте

المعاينة بموعد مسبق فقط، للمهتمين الجادين.

+36 70 610 6781

villa@hataror45.hu

Határőr út 43-45, 1122 Budapest، المجر · عرض على الخريطة

仅接受预约看房，限诚意买家。

+36 70 610 6781

villa@hataror45.hu

Határőr út 43-45, 1122 Budapest, 匈牙利 · 在地图上查看

Ingatlanközvetítők figyelmébe: hívásukat csak akkor várjuk, ha konkrét vevőjelölttel keresnek meg! Minden egyéb esetben, kérjük, írjanak a villa@hataror45.hu címre.

Note to real estate agents: We only accept calls if you are contacting us with a specific prospective buyer! In all other cases, please write to villa@hataror45.hu.

Hinweis für Immobilienmakler: Wir erwarten Ihren Anruf nur, wenn Sie uns mit einem konkreten Kaufinteressenten kontaktieren! In allen anderen Fällen schreiben Sie uns bitte an villa@hataror45.hu.

Вниманию агентов по недвижимости: пожалуйста, звоните нам, только если у вас есть конкретный потенциальный покупатель! Во всех остальных случаях просим писать на villa@hataror45.hu.

إلى الوسطاء العقاريين: نرجو الاتصال بنا هاتفيًا فقط إذا كان لديكم مشترٍ محتمل محدد! وفي جميع الحالات الأخرى، يُرجى مراسلتنا على villa@hataror45.hu.

致房产中介：仅在您有具体意向买家时，才请致电我们！其他情况请发送邮件至 villa@hataror45.hu。

⛶ ×
‹ ›