Klasszikus nagypolgári villa a Kissvábhegyen, Vár-panorámával

This classic grand bourgeois villa, built in 1926, stands on Kissvábhegy's most prestigious corner lot, at the intersection of three streets. The century-old trees almost completely shield the building from the street: a true, green private sanctuary in the heart of the city, yet peaceful.

The neighborhood and the villa were featured in a separate article by the real estate magazine zenga.hu in May 2026: "One of the most secluded villa districts on the Buda side remains a world of its own to this day."

The Panorama

From the upper level and the rooftop terrace, there is an unobstructed view across the entire width of the Buda Castle District. Among other things, the owner can enjoy a full view of the following historic landmarks:

Matthias Church
Fisherman's Bastion
Mary Magdalene Tower
Hungarian National Archives
Institute and Museum of Military History

Behind it lies the Pest skyline and the distant hills. At sunset, the entire row of facades in the Castle District is illuminated; particularly dazzling is the Hungarian National Archives' distinctive golden Zsolnay tile roof, which almost glows at this time of day. This view is an inherent feature of the site; it can no longer be obscured or built over.

The Location

A 1,368 m² corner lot with mature trees, bordered by Goldmark Károly Street, Csaba Street, and Határőr Road: wide streets on two sides and a pedestrian staircase on one side. The neighborhood is one of the most historic parts of Hegyvidék: old villas, embassies, plenty of greenery, and a soothing quiet. Across from the house, on the other side of Határőr út, stands a villa designed by Alfréd Hajós.

Access by car: Fény Street Market 5–6 minutes · Budagyöngye Shopping Center 5–6 minutes · Downtown 15–20 minutes.

The Structure—The Villa's Most Important Advantage

The villa underwent a complete renovation in 1995–96, during which the following work was carried out:

the two old floor slabs—partly wood, partly brick—were replaced with 40-cm-thick reinforced concrete slabs between the floors,
reinforced foundations with perimeter and under-foundation grouting, and
a new roof structure and roof insulation were installed (the roofing material was replaced again in 2018), and
a complete mechanical and electrical renovation was carried out.

The load-bearing structure consists of reinforced concrete piers and columns instead of load-bearing walls. This means that the interior spaces can be freely reconfigured—without structural reinforcement work, structural risk, or permit procedures.

Layout by Floor

Upper, two-story apartment: 277.25 m² total + 33.33 m² terrace

Ground floor (163.45 m²), ceiling height 3.3 m.
First floor (113.80 m²), ceiling height in the gallery space 4.8 m.
Terraces: rooftop terrace 22.18 m² + covered terrace 10.15 m².

The two levels are connected by a custom-designed interior staircase that is outstanding both technically and aesthetically. The 4.8-meter ceiling height, combined with the column-supported structural framework, creates a sense of space typically found only in villa architecture of exceptional style.

Lower, separate apartment: 121.81 m², ceiling height 2.65 m (3.2 m in the sunroom)

Living area (68.21 m²), sunroom 24.53 m², veranda 18.42 m².

A bright, naturally lit apartment renovated ten years ago, with a private entrance and 500–600 m² of exclusive garden use. Currently set up as a cooking school. Ideal as a multigenerational living arrangement, for independent rental, or as a guest apartment.

The net usable floor area is an exact figure based on a legally binding occupancy permit—not an estimate! The room list and floor plans can be viewed among the photos.

Parking

A total of 76.65 m² of enclosed garage space on the property: one two-car and one single-car underground garage. The large lot also allows for the creation of additional parking spaces, and the underground garages can be expanded. In the Hegyvidék district, it is very rare for a property to have three private, enclosed garage spaces (and even more with modifications).

Legal Background

Retrospective building permit and occupancy permit: August 13, 2025 (BFKH decision)
Unencumbered, legally sound title; single owner
Condominium structure with three separate units—the floors can be sold, utilized, or divided individually
Not subject to any historic preservation or local protection—renovation plans can be freely designed
The building is physically divided into two completely separate residential units, each with its own entrance

Mechanical and Energy Systems

Energy efficiency rating: C (EE under the old system)—certificate dated July 19, 2021
Viessmann gas boiler, in good working order as verified by annual inspection (CO 0 ppm, efficiency 92–94%)
Four split-system air conditioners (heating and cooling): two in the upper apartment, two in the lower apartment
All mechanical units undergo regular annual maintenance

What Cannot Be Reconstructed

The villa still retains pieces of its original 1926 furnishings—furniture and chandeliers—in condition suitable for daily use. These are inherited along with the age of the house: they cannot be purchased for a house built today.

Utilization

The three sub-units, the two independent living units, the representative spaces, and the diplomatic setting of Kissvábhegy together open up several possibilities: a home for a large family or two generations, full or partial rental, a representative residence, a corporate headquarters, or even an embassy or consulate.

Condition

The top two floors require aesthetic renovation: the flooring, surfaces, and fixtures need to be updated. The structure, roof, floor slabs, foundation, and mechanical systems, however, are complete and have received final approval. If you were to customize the property to your own taste, you wouldn't have to take on any structural or seismic risks—which would add several months to the renovation and significantly increase its cost—but rather, you'd be purchasing a structurally sound building, essentially a blank canvas.

Auf dem vornehmsten Eckgrundstück von Kissvábhegy, am Schnittpunkt dreier Straßen, steht diese 1926 erbaute, klassische Großbürgervilla. Die jahrhundertealten Bäume verdecken das Gebäude von der Straße aus fast vollständig: eine echte, grüne Privatsphäre im Herzen der Stadt und dennoch ruhig gelegen.

Das Stadtviertel und die Villa wurden im Mai 2026 in einem eigenen Artikel des Immobilienmagazins zenga.hu vorgestellt: „Eines der abgeschiedensten Villenviertel auf der Budaer Seite ist auch heute noch eine Welt für sich."

Das Panorama

Von der oberen Etage und der Dachterrasse aus bietet sich ein ungehinderter Blick über die gesamte Breite des Budaer Burgviertels. Der Eigentümer kann unter anderem den vollständigen Anblick der folgenden historischen Sehenswürdigkeiten genießen:

Matthiaskirche
Fischerbastei
Maria-Magdalena-Turm
Ungarisches Nationalarchiv
Institut und Museum für Militärgeschichte

Dahinter erstreckt sich das Panorama von Pest und die ferne Hügelkette. Bei Sonnenuntergang leuchtet die gesamte Fassadenreihe des Burgviertels, besonders bezaubernd ist das charakteristische, goldschimmernde Zsolnay-Ziegeldach des Ungarischen Nationalarchivs, das zu dieser Zeit fast zu glühen scheint. Dieser Ausblick ist ein unveränderlicher Bestandteil des Grundstücks, er lässt sich nicht mehr verdecken und nicht mehr bebauen.

Die Lage

Ein 1.368 m² großes Eckgrundstück mit altem Baumbestand, begrenzt durch die Goldmark-Károly-Straße, die Csaba-Straße und die Határőr-Straße: auf zwei Seiten breite Straßen, auf einer Seite eine Fußgängertreppe. Die Umgebung gehört zu den traditionsreichsten Teilen des Stadtteils Hegyvidék: alte Villen, Botschaften, viel Grün und wohltuende Ruhe. Gegenüber dem Haus steht auf der anderen Seite der Határőr-Straße eine von Alfréd Hajós entworfene Villa.

Erreichbarkeit mit dem Auto: Markt in der Fény-Straße 5–6 Minuten · Einkaufszentrum Budagyöngye 5–6 Minuten · Stadtzentrum 15–20 Minuten.

Die Bausubstanz – der wichtigste Vorteil der Villa

Die Villa wurde 1995–96 einer umfassenden Generalsanierung unterzogen, bei der folgende Arbeiten durchgeführt wurden:

Die beiden alten – teils aus Holz, teils aus Ziegeln bestehenden – Decken wurden zwischen den Etagen durch eine 40 cm dicke Stahlbetondecke ersetzt,
ein rundum und unterhalb injiziertes, verstärktes Fundament sowie
eine neue Dachkonstruktion bzw. Dachdämmung (die Dachdeckung wurde 2018 erneut ausgetauscht) wurden fertiggestellt, sowie
eine vollständige Sanierung der Haustechnik und der Elektrik.

Die Tragkonstruktion besteht statt aus Hauptwänden aus Stahlbetonpfeilern und -stützen. Das bedeutet, dass die Innenräume frei umgestaltet werden können – ohne Abfangmaßnahmen, statische Risiken und Genehmigungsverfahren.

Aufteilung nach Etagen

Obere, zweistöckige Wohnung: insgesamt 277,25 m² + 33,33 m² Terrasse

Erdgeschoss (163,45 m²), Raumhöhe 3,3 m.
Obergeschoss (113,80 m²), Raumhöhe im Galeriebereich 4,8 m.
Terrassen: Dachterrasse 22,18 m² + überdachte Terrasse 10,15 m².

Die beiden Etagen werden durch eine individuell gestaltete, sowohl technisch als auch ästhetisch herausragende Innentreppe miteinander verbunden. Die Raumhöhe von 4,8 Metern und die Säulenkonstruktion sorgen gemeinsam für ein Raumerlebnis, wie man es sonst nur in der gehobenen Villenarchitektur findet.

Untere, eigenständige Wohnung: 121,81 m², Raumhöhe 2,65 m (im Wintergarten 3,2 m)

Wohnbereich (68,21 m²), Wintergarten 24,53 m², Veranda 18,42 m².

Helle, von natürlichem Licht durchflutete, vor zehn Jahren renovierte Wohnung mit eigenem Eingang und 500–600 m² exklusiv nutzbarem Garten. Derzeit als Kochschule eingerichtet. Ideal als Zwei-Generationen-Lösung, zur eigenständigen Vermietung oder als Gästewohnung.

Die Netto-Nutzfläche ist eine genaue Angabe, die auf einer rechtskräftigen nachträglichen Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung basiert – keine Schätzung! Die Raumliste und die Grundrisse sind unter den Fotos einsehbar.

Parken

Insgesamt 76,65 m² geschlossene Garagenfläche auf dem Grundstück: eine Doppel- und eine Einzelgarage in der Tiefgarage. Das große Grundstück ermöglicht die Schaffung weiterer Stellplätze, und auch die Tiefgaragen sind erweiterbar. Im Stadtteil Hegyvidék sind drei eigene, geschlossene Garagenplätze (durch Umbau sogar noch mehr möglich), die zu einer Immobilie gehören, sehr selten.

Rechtlicher Hintergrund

Rechtskräftige nachträgliche Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung: 13. August 2025 (Beschluss der BFKH)
Lastenfreie, rechtlich geordnete Situation; einziger Eigentümer
Eigentumswohnungsform mit drei eigenständigen Einheiten – die Etagen können separat verkauft, genutzt oder aufgeteilt werden
Weder unter Denkmalschutz noch unter lokalem Schutz – der Umbau kann frei geplant werden
Das Gebäude ist baulich in zwei völlig getrennte Wohneinheiten mit separaten Eingängen unterteilt

Technik und Energie

Energieeffizienzklasse: C (EE nach altem System) – Zertifikat vom 19.07.2021
Viessmann-Gaskessel, Zustand durch jährliche Überprüfung bestätigt (CO 0 ppm, Wirkungsgrad 92–94 %)
Vier Split-Klimaanlagen (Heizen und Kühlen): zwei in der oberen, zwei in der unteren Wohnung
Alle technischen Anlagen werden regelmäßig einer jährlichen Wartung unterzogen

Was nicht wiederhergestellt werden kann

In der Villa sind Teile der ursprünglichen Einrichtung aus dem Jahr 1926 erhalten geblieben – Möbel und Kronleuchter, die sich für den täglichen Gebrauch eignen. Diese werden zusammen mit dem Alter des Hauses vererbt: In einem heute erbauten Haus kann man sie nicht kaufen.

Nutzung

Die drei Untereinheiten, die beiden eigenständigen Wohneinheiten, die repräsentativen Räume und das diplomatische Umfeld von Kissvábhegy eröffnen gemeinsam vielfältige Möglichkeiten: ein Zuhause für eine Großfamilie oder zwei Generationen, vollständige oder teilweise Vermietung, eine repräsentative Residenz, ein Firmensitz sowie die Nutzung als Botschaft oder Konsulat sind ebenfalls denkbar.

Zustand

Die beiden oberen Stockwerke müssen ästhetisch renoviert werden: Die Beläge, Oberflächen und die Einrichtung bedürfen einer Auffrischung. Die Bausubstanz, das Dach, die Decken, das Fundament und die Haustechnik sind hingegen fertiggestellt und verfügen über eine rechtskräftige Genehmigung. Wenn Sie die Immobilie nach Ihrem eigenen Geschmack gestalten möchten, müssen Sie keine baulichen oder statischen Risiken eingehen, die die Renovierung um mehrere Monate verlängern und die Kosten erheblich in die Höhe treiben würden, sondern erwerben eine einwandfreie Bausubstanz, quasi eine leere Leinwand.

Klasszikus nagypolgári villa a Kissvábhegyen, Vár-panorámával, 1368 m²-es ősfás saroktelken — közvetlenül tulajdonostól.

A panoráma

A helyszín

A szerkezet — a villa legfontosabb előnye

Szintenkénti kialakítás

Felső, kétszintes lakás: összesen 277,25 m² + 33,33 m² terasz

Alsó, önálló lakás: 121,81 m², belmagasság 2,65 m (télikertnél 3,2 m)

Parkolás

Jogi háttér

Gépészet és energetika

Amit nem lehet már máshol megvenni

Hasznosítás

Állapot

A classic grand bourgeois villa in Kissvábhegy, with a panoramic view of the Castle District, on a 1,368 m² corner lot with mature trees—directly from the owner.